GRAND DOSSIER FISCAL : Les 5 Erreurs qui Vont vous Coûter Cher en 2026 (Et comment les éviter dès maintenant)

Chez ORPI Châtillon Immobilier CIG, nous ne faisons pas que vendre et louer : nous vous donnons les clés pour sécuriser votre patrimoine. Nous avons compilé les 5 erreurs fiscales les plus fréquentes pour vous aider à garder le contrôle de vos finances.

Lisez attentivement : l'une de ces erreurs pourrait vous coûter des milliers d'euros si vous n'agissez pas avant fin 2025 ! 👇

Erreur N°1 : Vendre "Trop Tôt" à Quelques Mois Près (La Plus-Value)

Le Piège Classique

Un propriétaire décide de vendre son appartement ou sa maison (par exemple, à Châtillon) après 21 ans et 8 mois de détention. Le bien se vend bien, mais au moment de payer les impôts sur le profit (la Plus-Value), il paie beaucoup plus que prévu.

Le Secret du Calendrier Fiscal

L'État vous accorde des réductions d'impôt (des "abattements") sur la plus-value en fonction de la durée de détention :

• Exonération Totale de l'Impôt sur le Revenu : Après 22 ans.

• Exonération Totale des Prélèvements Sociaux : Après 30 ans.

Le Coût de l'Erreur : Un propriétaire avec 80 000 € de plus-value peut payer jusqu'à 28 960 € d'impôts s'il vend à 21 ans et 11 mois. En attendant un mois de plus pour atteindre les 22 ans, il aurait payé 0 € d'impôt sur le revenu !

Notre Conseil ORPI : Ne signez jamais un compromis de vente sans avoir validé avec nous la date de signature idéale chez le notaire pour maximiser votre exonération.

Erreur N°2 : Reporter les Travaux et Perdre le "Cadeau Rénovation" (Déficit Foncier)

Le Piège du Report

Beaucoup de propriétaires bailleurs remettent les travaux de rénovation énergétique à plus tard, surtout pour les biens classés F ou G. Ils ignorent qu'ils laissent filer une aide fiscale majeure qui est sur le point de disparaître.

L'Urgence 2025 : Le "Superdéficit"

Si vous faites des travaux importants sur un logement locatif non meublé, vous pouvez déduire ces dépenses de vos revenus. C'est le Déficit Foncier.

• L'Avantage Exceptionnel (jusqu'au 31/12/2025) : L'État double la déduction maximale pour les travaux de rénovation énergétique, la faisant passer de 10 700 € à 21 400 € par an !

• Le Coût de l'Erreur : Ne pas profiter de ce "Superdéficit" avant la fin 2025, c'est laisser 10 700 € d'économie d'impôt potentielle s'envoler.

Notre Conseil ORPI : Si vous avez des biens énergivores (DPE F ou G), lancez les travaux sans attendre. L'économie d'impôt peut rendre l'investissement 30 % moins cher et vous protège contre l'interdiction de louer.

Erreur N°3 : Choisir la Facilité plutôt que l'Optimisation (Micro-Foncier)

Le Piège du Forfait

Pour les locations vides, l'État propose par défaut le régime Micro-Foncier, qui applique un abattement forfaitaire de 30 % sur vos loyers. C'est simple, mais rarement rentable.

Pourquoi le Réel est souvent Meilleur (Règles Nationales)

Le régime Réel vous permet de déduire vos charges réelles (intérêts d'emprunt, travaux, taxe foncière, charges de copropriété...).

• L'Analogie : Si vous avez beaucoup de dépenses (un "gros plat"), le forfait 30 % ne suffit plus. Si vos charges réelles dépassent 30 % de vos loyers, vous perdez de l'argent.

• Le Chiffre Choc : Ne pas passer au Réel au bon moment peut vous coûter jusqu'à 2 300 € par an d'impôts en trop.

Notre Conseil ORPI : Nous vous offrons un bilan gratuit pour comparer les deux régimes. Si vous avez un crédit en cours ou des charges importantes, le régime Réel est la solution pour garder plus de loyers nets.

Erreur N°4 : Ignorer le "Secret" du LMNP (Location Meublée Non Professionnelle)

Le Piège de la Location Vide

De nombreux propriétaires louent vide alors qu'ils pourraient louer meublé, passant à côté du dispositif le plus avantageux de la fiscalité immobilière en France (règles nationales).

Le Miracle de l'Amortissement (LMNP)

Le LMNP vous permet de déduire non seulement vos charges, mais surtout l'amortissement (l'usure comptable) de la valeur de votre bien et de vos meubles.

• Le Résultat : Dans la plupart des cas, les revenus locatifs sont neutralisés par les amortissements, vous permettant de générer des loyers presque sans impôt pendant des années !

• Attention : Ce régime implique des obligations comptables (tenir un bilan, etc.).

Notre Conseil ORPI : Si vous investissez ou louez meublé (à Châtillon ou ailleurs), il est crucial d'opter pour le statut LMNP. Nous vous mettons en contact avec les experts comptables spécialisés pour sécuriser votre avantage.

Erreur N°5 : Fermer les Yeux sur le DPE (Diagnostic de Performance Énergétique)

Le Piège de l'Interdiction

Beaucoup de propriétaires pensent avoir "le temps" pour les travaux. Or, le calendrier d'interdiction de louer les logements mal notés (Passoires Thermiques) est déjà en place (règles nationales).

• Au 1er janvier 2025 : Tous les logements classés G seront interdits à la location.

• Au 1er janvier 2028 : Tous les logements classés F seront interdits.

L'Analyse pour Nous, Professionnels : Un bien classé F ou G sans projet de travaux perd beaucoup de sa valeur de revente, car l'acquéreur doit anticiper les rénovations. C'est un levier de négociation puissant pour l'acheteur, et une perte de capital pour vous.

Notre Conseil ORPI : Anticipez ! Nous vous aidons à réaliser un audit énergétique complet pour chiffrer les travaux et, si nécessaire, à mettre en place la stratégie de vente idéale pour minimiser la perte de valeur.

Conclusion : Votre Expertise Locale pour des Règles Nationales

Les règles fiscales comme le LMNP ou le Déficit Foncier s'appliquent partout en France. Mais pour les exploiter au maximum sur votre bien à Châtillon, Fontenay-aux-Roses ou Bagneux, vous avez besoin d'un partenaire qui connaît parfaitement le marché et ses spécificités.

Nous vous proposons une analyse personnalisée et gratuite de votre situation pour transformer ces risques en gains réels.

👉 Contactez l'équipe ORPI CIG Châtillon pour sécuriser votre patrimoine avant fin 2025 : 01 47 35 62 22.